Art. 777 k.p.c. przy najmie okazjonalnym – co oznacza dla najemcy i właściciela?

Jeżeli planujesz podpisać umowę najmu okazjonalnego, prawdopodobnie spotkałeś się z pojęciem „aktu notarialnego z art. 777 k.p.c.”. Dla wielu osób brzmi ono skomplikowanie, jednak w praktyce jest to jeden z najważniejszych dokumentów chroniących właściciela mieszkania.

To właśnie dzięki art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego najem okazjonalny działa inaczej niż zwykły najem i pozwala właścicielowi szybciej odzyskać nieruchomość po zakończeniu umowy.

W tym poradniku wyjaśniamy:

czym jest art. 777 k.p.c.,
dlaczego notariusz jest wymagany przy najmie okazjonalnym,
jakie obowiązki ma najemca,
jakie prawa zyskuje właściciel,
ile kosztuje akt notarialny,
jakie błędy najczęściej popełniają strony umowy.

Czym jest art. 777 k.p.c.?

Art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala dłużnikowi dobrowolnie poddać się egzekucji w formie aktu notarialnego.

W przypadku najmu okazjonalnego oznacza to, że najemca jeszcze przed wprowadzeniem się do mieszkania oświadcza przed notariuszem, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy opuści lokal i wyda go właścicielowi.

Takie oświadczenie znacząco upraszcza procedurę dochodzenia swoich praw przez wynajmującego.

Dlaczego art. 777 k.p.c. jest obowiązkowy przy najmie okazjonalnym?

Najem okazjonalny został stworzony po to, aby zwiększyć bezpieczeństwo właścicieli mieszkań.

Dlatego ustawa wymaga dołączenia trzech podstawowych dokumentów:

1. Umowa najmu okazjonalnego

Podstawowy dokument regulujący prawa i obowiązki stron.

➡ Powiązany artykuł: Najem okazjonalny – kompletny przewodnik

2. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

To właśnie dokument sporządzany na podstawie art. 777 k.p.c.

3. Wskazanie lokalu zastępczego

Najemca musi wskazać adres, pod który będzie mógł się wyprowadzić w razie konieczności opuszczenia mieszkania.

➡ Powiązany artykuł: Adres do najmu okazjonalnego – co to jest i kiedy jest potrzebny?

Bez któregokolwiek z tych elementów umowa może utracić status najmu okazjonalnego.

Jak wygląda procedura podpisania aktu notarialnego?

Proces jest stosunkowo prosty.

Krok 1 – przygotowanie dokumentów

Najemca otrzymuje od właściciela projekt umowy najmu.

Krok 2 – wizyta u notariusza

Notariusz sporządza akt zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Krok 3 – przekazanie dokumentów właścicielowi

Akt notarialny zostaje dołączony do umowy najmu okazjonalnego.

Po spełnieniu wszystkich formalności strony mogą podpisać umowę.

Co dokładnie podpisuje najemca?

Najemca nie zrzeka się swoich praw.

Oświadcza jedynie, że:

zna warunki umowy,
zobowiązuje się opuścić lokal po zakończeniu najmu,
poddaje się egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania.

To standardowy mechanizm przewidziany przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Czy art. 777 k.p.c. oznacza natychmiastową eksmisję?

Nie.

To jeden z najczęstszych mitów dotyczących najmu okazjonalnego.

Nawet posiadając akt notarialny właściciel musi:

Rozwiązać lub zakończyć umowę.
Wezwać najemcę do opuszczenia lokalu.
Uzyskać klauzulę wykonalności w sądzie.
Skierować sprawę do komornika.

Procedura jest jednak znacznie krótsza niż przy zwykłym najmie.

Jakie korzyści daje właścicielowi mieszkania?

Szybsze odzyskanie nieruchomości

Brak konieczności prowadzenia wieloletniego procesu eksmisyjnego.

Większe bezpieczeństwo najmu

Zmniejszenie ryzyka problemów z nieuczciwymi lokatorami.

Silniejsza pozycja prawna

Dokument notarialny stanowi tytuł egzekucyjny po nadaniu klauzuli wykonalności.

Czy najemca powinien obawiać się aktu z art. 777?

Nie.

Dla uczciwego najemcy dokument nie stanowi zagrożenia.

Jeżeli najemca:

płaci czynsz,
przestrzega warunków umowy,
opuszcza lokal po zakończeniu najmu,

akt notarialny nigdy nie zostanie wykorzystany.

W praktyce jest to zabezpieczenie stosowane wyłącznie w sytuacjach konfliktowych.

Ile kosztuje akt notarialny z art. 777 k.p.c.?

Koszt zależy od kancelarii notarialnej oraz miasta.

Najczęściej wynosi od około 200 do 500 zł.

W wielu przypadkach koszt ten ponosi najemca, choć strony mogą ustalić inny podział wydatków.

➡ Powiązany artykuł: Koszt najmu okazjonalnego – wszystkie opłaty krok po kroku

Najczęstsze błędy przy sporządzaniu aktu

Nieaktualne dane najemcy

Błędny PESEL lub adres mogą powodować problemy formalne.

Brak kompletu dokumentów

Notariusz może odmówić sporządzenia aktu.

Niewskazanie lokalu zastępczego

To jeden z najczęstszych powodów problemów z finalizacją najmu okazjonalnego.

➡ Powiązany artykuł: Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – wzór i wymogi prawne

FAQ

Czy każdy najem okazjonalny wymaga aktu notarialnego?

Tak. Bez niego nie można skutecznie zawrzeć umowy najmu okazjonalnego.

Czy właściciel może eksmitować najemcę bez wyroku sądu?

Nie. Konieczne jest uzyskanie klauzuli wykonalności.

Czy najemca może odmówić podpisania aktu?

Tak, jednak właściciel może wtedy odmówić zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Czy akt notarialny wygasa?

Tak. Jest związany z konkretną umową najmu okazjonalnego.

Podsumowanie

Art. 777 k.p.c. stanowi fundament najmu okazjonalnego i jeden z najważniejszych mechanizmów ochrony właścicieli mieszkań. Dzięki aktowi notarialnemu najemca dobrowolnie zobowiązuje się do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy, a właściciel zyskuje możliwość szybszego odzyskania nieruchomości w razie problemów.

Jeżeli planujesz podpisać umowę najmu okazjonalnego, pamiętaj, że akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego oraz prawidłowo przygotowana umowa tworzą komplet dokumentów wymaganych przez przepisy.